Acheter avant de vendre sans prêt relais
Le prêt-relais
Vous êtes propriétaire de votre habitation et votre projet est de changer de logement ?
L’approche habituelle est de se tourner vers sa banque. Elle vous proposera, certainement, un montage financier qui incluera un crédit immobilier très particulier : le prêt-relais.
Avantage du prêt relais
Ce prêt présente a un avantage : il est de court terme, l’emprunteur ne paie, généralement, que les intérêts et l’assurance, le capital est remboursé en une fois lorsque votre précédant bien sera vendu.
Ce prêt vous permettra certainement d’acquérir votre prochaine maison (d’y faire les travaux nécessaires à votre installation) avant de vous y installer. Vous aurez alors loisir de vendre parallèlement votre logement actuel.
Inconvénient du prêt relais
Problème : votre banque ne prend pas le prix de vente de votre maison à 100%.
Elle applique un coup de rabot qui peut aller jusqu’à -30%. Résultat, votre maison estimée (pourtant) à 400 000 euros par plusieurs agences immobilières de proximité et connaissant parfaitement le secteur, ne vaut, aux yeux de la banque, que 400 000 – 30% soit 280 000 euros.
Si vous êtes toujours en cours de remboursement, la banque y imputera le capital restant dû, et le montant de votre prêt-relais sera alors diminué.
Continuons avec notre maison estimée à 400 000 euros mais qui ne vaut que 280 000 euros (-30%) pour la banque. Imaginons que vous deviez encore remboursé 100 000 euros, votre prêt-relais sera de 280 000 – 100 000 = 180 000 euros.
Mais si vous deviez 290 000 euros, 280 000 – 290 000 = – 10 000 euros, pas de prêt-relais du tout…
Bien sûr, les banques ont plusieurs approches dans le calcul de leur prêt-relais, et nos calculs simplifiés n’ont que l’objectif de clarifier notre propos : le prêt-relais peut se révéler un handicap et envoyer par le fond, votre projet d’acquisition.
Comment acheter avant de vendre sans prêt relais ?
Vendre avant d’acheter
Vendre avant d’acheter, avec l’inconvénient de déménager deux fois. Une fois après la vente de votre bien, et une seconde fois pour emménager dans le nouveau logement.
Cela engage des frais de logement pendant une durée qui peut-être longue, car cela suppose que vous ayez vendu “ rapidement” votre bien et que vous ayez trouvé rapidement votre nouvelle maison.
Cette solution qui évince le prêt-relais présente l’inconvénient certain du provisoire qui risque de durer.
Rembourser le crédit avant d’acheter
Rembourser ou solder le crédit de votre logement avant d’acheter le suivant, c’est une bonne idée ; mais il faut en avoir les moyens financiers, c’est-à-dire avoir la capacité financière d’affecter une partie supplémentaire de ses revenus ou de son épargne à ce crédit.
Cela peut prendre un certain temps. Et ainsi, une fois que votre habitation sera sans encours de crédit, il sera possible soit d’acquérir le nouveau sans prêt-relais.
La meilleur option pour acheter avant de vendre sans prêt relais
Voici maintenant une solution plus astucieuse et plus efficace d’acheter sa nouvelle maison sans attendre tout en évitant le prêt-relais.
Légale, mais méconnue, cette solution s’appelle le réméré ou sa variante plus adaptée ici : la vente avec complément de prix.
Cette stratégie peut vous permettre de réaliser votre rêve sans compromettre vos finances.
En optant pour cette méthode, vous pouvez choisir la maison de vos rêves tout de suite. Elle vous donne une plus grande flexibilité et vous évite de devoir vous précipiter pour trouver une nouvelle maison après la vente de votre propriété actuelle.
De plus, cette approche vous permet de négocier avec plus de force, car vous n’êtes pas pressé de revendre.
Comprendre le concept d’achat sans prêt-relais
Il est essentiel de se préparer financièrement avant de se lancer dans cette stratégie.
Il est important d’avoir une idée claire de la valeur de votre bien actuel et d’obtenir une estimation précise de plusieurs agents immobiliers. De cette façon, vous pourrez déterminer si vous disposez des fonds nécessaires pour acheter, avant de revendre.
Pour se préparer parfaitement à l’achat sans prêt-relais, il y a une démarche à réaliser, c’est l’étape cruciale de l’opération.
C’est même le secret du succès. Il s’agit d’orchestrer une vente avec complément de prix.
De quoi s’agit-il ? Il s’agit d’une vente en deux temps dont l’opération est sécurisée par un notaire.
Les étapes de la vente avec complément de prix
Étape 1 : La vente intercalaire
Une vente intercalaire rapide permet de se défaire du prêt qui affecte le logement que vous occupez.
Vous l’avez compris, le logement n’est plus à vous, et le crédit est envolé, car cette 1ère vente vous a permis de solder l’encours restant et, même d’avoir un apport pour votre achat futur.
Mieux, vous pouvez continuer à occuper votre logement le temps nécessaire à la réalisation de votre projet d’achat.
Au total, vous avez du cash et vous êtes libéré de votre crédit immobilier.
Vous pouvez désormais poser votre dévolu sur la nouvelle maison de vos rêves.
Vous l’avez déjà trouvé, parfait.
Vous rencontrez votre banquier qui sera ravi de constater votre absence de crédit immobilier, votre capacité d’achat augmentée par le cash généré par la vente intercalaire. C’est donc avec le sourire qu’il vous financera le nouveau projet immobilier avec un crédit simple à mettre en place. Exit le prêt-relais.
Étape 2 : Vendre au plus haut
Vous avez emménagé dans votre nouveau logement, peut-être après des travaux pour mettre ce bien à votre goût ?
La vente rapide ne s’est pas faite à valeur de marché puisqu’un opérateur spécialisé a porté votre ancien bien immobilier le temps nécessaire à votre achat et installation dans le nouveau. Il est désormais temps de réaliser le complément de prix.
Il s’agit de vendre au plus haut de sorte à acquitter l’opérateur spécialisé (souvent une foncière ou un investisseur) et de récupérer une part complémentaire du prix de vente.
Prenons un exemple chiffré :
Votre bien vaut 400 000 euros, il reste un encours de 100 000 euros de crédit.
1ère vente rapide : La vente intercalaire à une société foncière est de 300 000 euros.
Le notaire rembourse la banque de 100 000 euros et il vous resterait 200 000 euros.
2nde vente avec complément de prix : Vente du bien à 400 000 euros
Vous percevez un complément de prix de 400 000 – 300 000 = 100 000 euros
Cette stratégie peut être avantageuse si vous souhaitez acheter une maison spécifique avant qu’elle ne soit vendue à quelqu’un d’autre.
Elle vous donne plus de temps pour trouver la maison de vos rêves sans vous sentir pressé. Cependant, il est important de comprendre les avantages et les risques associés à cette approche.
Risques et défis de l’achat sans prêt-relais
Acheter avec la vente en deux temps présente de nombreux avantages.
Tout d’abord, cela vous permet de choisir la maison de vos rêves sans attendre de re-vendre votre bien actuel.
Vous ne serez pas limité par le timing de la vente, ce qui vous donne plus de flexibilité dans votre recherche. En effet, les foncières spécialisées réalisent ces acquisitions temporaires tout au long de l’année.
De plus, cette stratégie vous permet de négocier plus efficacement. Étant donné que vous n’êtes pas pressé de vendre, vous pouvez prendre le temps de trouver le bon acheteur et obtenir le meilleur prix pour votre bien actuel.
Vous pouvez également négocier de manière plus agressive lors de l’achat de votre nouvelle maison, car vous avez déjà un endroit où vivre, sans avoir besoin de déménager. C’est prévu avec le notaire lors de la 1ère vente.
Enfin, acheter sans prêt-relais vous permet de profiter des avantages de votre nouvelle maison sans avoir à vous précipiter. Vous pouvez prendre votre temps pour préparer votre déménagement et vous installer confortablement dans votre nouveau chez-vous.
Cela semble trop beau pour être vrai, combien cela coûte-t-il ?
Dans la pratique, cela va dépendre de quelques facteurs :
- la durée du portage (et donc le temps pendant lequel vous restez dans le bien que vous avez vendu la 1ère fois),
- la liquidité de votre bien (car il y a une petite pondération lors du 1er achat qui est variable selon le marché immobilier dans lequel se situe votre bien)
- La valorisation du bien (qui peut nécessiter le passage d’un expert)
Les coûts à prévoir seront les suivants :
- L’attente de la foncière (elle vous demandera une indemnité pour l’occupation du bien dans lequel vous restez le temps de finaliser l’achat de votre bien)
- l’achat est réalisé “acte en main” (ce qui veut dire que les frais de mutation et les émoluments du notaire seront à votre charge : considérez forfaitairement 3% du prix de vente)
- Si vous passez par un intermédiaire spécialisé comme Mon-Réméré.fr, des frais d’agence seront à acquitter comme pour les transactions immobilières classiques.
En comparant la vente avec complément de prix et l’opération incluant un prêt-relais, il apparaît que la vente avec complément de prix l’emporte le plus souvent financièrement mais surtout sur les modalités qu’elle permet : absence de prêt-relais, pas de montage immobilier complexe, pas de risque de refus de prêt en raison de l’assurance de prêt ou d’un taux excessif.
Calculer votre capacité financière à acheter sans prêt-relais et vérifier l’impact positif pour vous
Acheter sans prêt-relais présente de nombreux avantages, notamment celui de ne pas avoir plusieurs charges de logement.
Vous n’aurez qu’un seul prêt à gérer, celui de votre nouvelle maison.
Parlez à votre banque ou à un courtier pour obtenir une pré-approbation de prêt pour l’achat de votre nouvelle maison. Cela vous donnera une idée précise de combien vous pouvez emprunter et vous aidera à déterminer si vous avez les moyens financiers d’acheter dans des conditions correctes .
Bonne nouvelle. Avec la vente en deux temps ou vente avec complément de prix, vous recevez un complément financier que vous pouvez utiliser soit :
- pour un remboursement total ou partiel du crédit immobilier. Dans le cas d’un remboursement anticipé partiel, vous déciderez alors de l’impact sur votre prêt : soit en réduisant la durée du prêt ou en réduisant la mensualité du prêt. Quelque soit l’option retenue, le coût du crédit baissera du fait de cette injection d’argent frais.
- pour épargner
- pour équiper votre nouveau logement
La vente avec complément de prix offre une solution à bénéfice séquencé.
Elle peut paraître complexe et vous devez être bien accompagné pour articuler la vente, l’achat du futur bien, les interactions avec la banque pour vous assurer la réussite de votre projet immobilier dans les meilleures conditions.
Notre équipe peut vous aider, contactez-nous.
Nous souhaitons votre réussite et nous vous accompagnerons dans votre projet d’achat sans prêt-relais.
