Risques de la vente à réméré
Vente à réméré avis, avantages et risques
La vente à réméré est une opération spécifique ; alors, autant connaître les tenants et les aboutissants avant de s’y lancer.
Voici une vision panoramique de cette transaction, les opportunités qu’elle présente et les points de vigilance à considérer.
Il nous paraît utile de rappeler l’opération de vente puis de retracer les avantages et les risques pour les candidats « vendeur ».
Objectif :
La vente avec faculté de rachat appliquée à l’immobilier est un moyen de sortir d’une impasse financière.
Fonctionnement :
Rappelons-nous que ce dispositif, aussi appelé réméré, permet de vendre « temporairement » un bien immobilier pour disposer de fonds nécessaires, et de conserver la possibilité de reprendre ledit bien dans un délai maximum de 5 ans
Le tout étant convenu devant un notaire.
Sécurité juridique :
C’est le code civil qui l’institue dans ses articles 1659 à 1673.
L’acte de vente avec faculté de rachat est reçu par un notaire, et lui procure une fiabilité incontestable.
Avantages de la vente à réméré
L’avantage le plus important est que la vente a réméré n’est pas un crédit, ou un faux regroupement de crédits
Non, il s’agit d’une transaction immobilière.
Quelles conséquences pratiques pour le vendeur ?
Exit, l’étude de solvabilité ! La législation des crédits bancaires ne s’applique pas à la vente immobilière.
Pas de négociation du taux débiteur, du calcul du TAEG bancaire (Taux Annuel Effectif Global), de vérifier si le taux d’usure n’est pas atteint ou dépassé.
Mieux, votre statut bancaire n’impacte pas la vente : que vous soyez inscrit.e à la Banque de France au titre du FICP (fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers) ou du FCC (fichier central des chèques en raison d’une interdiction d’émettre des chèques ou utilisation d’une carte bancaire de façon abusive ou encore l’émission d’un chèque sans provision rejeté par votre banque) n’a pas d’importance pour la vente elle-même.
Ajoutons que la vente avec faculté de rachat vous permet de dégager des fonds pour réaliser un projet et qu’il n’est pas nécessaire d’être dans une difficulté bancaire pour y recourir.
En effet, l’opération peut vous permettre dégager des fonds pour réaliser un projet.
Exit aussi la question de l’assurance du prêt, puisque le réméré n’est pas un prêt. Parfois un dossier de crédit est retoqué par la banque en raison de la couverture d’assurance emprunteur trop coûteuse ou de montage incluant un prêt-relais.
Enfin, et non des moindres avantages, il n’est pas nécessaire de souscrire des produits bancaires accessoires dont vous ne voyez pas vraiment l’utilité et dont la souscription est parfois fortement suggérée (pour ne pas dire imposée) par votre banquier.
Si la situation est plus obérée pour vous, votre bien risque d’être saisi et vendu aux enchères. La vente à réméré peut être une planche de salut pour vous et votre famille, puisqu’il est possible de stopper une saisie immobilière avant le passage à la barre du tribunal.
Plus que le volet financier, c’est un répit qui vous est octroyé par la vente avec faculté de rachat : un apaisement dans le stress ambiant de la situation et une sérénité dans votre recherche de fonds.
Autre avantage non négligeable : la rapidité de l’opération.
Les investisseurs n’ont, généralement, pas besoin de recourir à un financement, car ils disposent des fonds. La vente peut donc se conclure très vite.
Et, vous sortez de votre difficulté financière rapidement.
Dernier avantage à soupeser : la discrétion de la vente à réméré.
Votre vente avec faculté de rachat ne sera pas connue du grand public.
Bien que consigné au service de publicité foncière, elle sera quasiment secrète.
Risques de la vente à réméré
C’est le pendant de l’avantage principal : l’absence d’étude de solvabilité du vendeur entraîne une solution financière qui a son coût.
La transparence impose de rappeler la pratique habituelle dans l’opération de réméré.
D’abord, le bien est vendu à un prix plus bas que celui expertisé.
La vente d’un bien à prix décoté motivera le vendeur à exercer sa faculté de rachat pendant la période convenue.
Les frais associés à l’opération seront conventionnellement supportés par le vendeur à réméré : frais de notaire, frais d’intermédiation (agence immobilière), taxes foncières, l’indemnité d’occupation (ou le loyer ou l’indemnité de différé de jouissance) enfin, si le bien vendu n’est pas la résidence principale et selon la durée de détention : une taxation de la plus-value réalisée.
En bref, il conviendra de retenir la solution de la vente avec faculté de rachat si elle correspond mieux à votre situation (vous êtes bloqué.e par la banque ou l’assurance), et qu’une autre option moins coûteuse ne vous est pas accessible.
Risque : vous n’êtes plus propriétaire du bien.
C’est une situation temporaire puisque la vente est révocable, et que l’exercice de la faculté de rachat va replacer les parties à cette transaction dans la situation antérieure, comme si vous n’aviez jamais vendu votre bien.
Cependant, cette période peut-être source d’anxiété, car il faut assumer financièrement l’indemnité d’occupation pendant la période et il faut être en mesure de reprendre sont bien avant ou au terme de cette période.
Si vous étiez fiché.e, le réméré a nettoyé cette inscription bancaire.
Ce motif ne vous empêche plus de vous de recourir à un prêt bancaire pour financer le rachat de votre bien.
Si vous rencontriez une difficulté ; rassurez-vous, il existe plusieurs façons de sortir positivement de l’opération
- L’exercice de la faculté de rachat au prix convenu
- La vente à un tiers qui vous permet d’encaisser un complément financier (cas des soultes en situation de succession ou divorce)
Le cas le plus délicat restant l’impossibilité d’exercer la faculté de rachat pour le vendeur. Le délai pour le rachat est écoulé, une transaction classique peut s’organiser aux conditions habituelles d’une vente immobilière.
Élément à considérer : le prix de reprise est souvent supérieur au prix de vente. Il s’agira là d’une marge pour l’investisseur en réméré.
Mais il peut arriver que le prix de rachat soit le même que le prix de vente dans l’opération de réméré. Attention, ce n’est pas souvent le cas, car l’étude de faisabilité détermine les aspects financiers de l’opération.
Enfin, il convient de rappeler que la vente avec faculté de rachat présente une grande technicité. Ce qui apparaît simple à la présentation requiert une bonne compréhension des tenants et des aboutissants. Il nous est important que vous compreniez parfaitement les enjeux d’une telle opération : une vente avec faculté de rachat demeure une vente immobilière, avec un transfert de propriété (même temporaire pendant la période de rachat possible).
Ventre à réméré, notre conseil
Être bien accompagné.e est un impératif, et c’est notre crédo : « la vente à réméré accompagnée »
Nous faisons partie de spécialistes des ventes avec faculté de rachat et nous étudions avec rigueur les situations qui nous sont présentées.
Il nous importe de proposer plusieurs options aux vendeurs à réméré pour leur permettre
- de retenir la solution pertinente en durée d’opération
- d’évaluer les coûts globaux et de choisir le mieux pour eux
- de considérer toutes les options de sortie de l’opération
- de requérir les notaires spécialisés pour un accompagnement de qualité
- de prendre le temps d’expliquer et de les rassurer
- de sortir d’une situation difficile ou de concrétiser un projet
Si vous souhaitez vérifier notre expertise, alors présentez-nous votre situation et votre besoin en cliquant pour vérifier votre éligibilité. Nous vous contacterons rapidement pour évoquer votre solution de réméré.
