Vente à réméré définition

Vente à réméré définition

La vente à réméré s’appelle dans le code civil une vente avec faculté de rachat. On utilise indifféremment vente à réméré ou vente avec faculté de rachat.

Cette vente immobilière ressemble à une transaction classique d’un vendeur à un acquéreur mais dans le cadre d’une vente à réméré, le vendeur a la faculté de reprendre le bien vendu moyennant un prix convenu à l’avance.

Autrement dit, le vendeur vend son bien, mais peut le reprendre. L’acheteur est au courant de cette spécificité.

Pour la sécurité de la transaction pour le vendeur et l’acquéreur, l’ensemble est consigné dans un acte notarié.

En exerçant sa faculté de rachat, le vendeur reprend son bien, ce qui permet de considérer cette opération comme une vente temporaire.

Quels biens peuvent être vendus à réméré ?

Il peut s’agir de biens immobiliers personnels ou professionnels.

Biens personnels

Logement d’habitation principale, de résidences secondaires ou encore de biens locatifs (appartement, maison, immeuble).

Biens professionnels

Murs commerciaux, bureaux, boutiques, terrains…

A priori, il n’y a pas de limite au bien proposé à la vente en réméré, mais de l’intérêt…

Pour mieux comprendre : pour vendre un bien avec faculté de rachat, il faut bien sûr un vendeur à réméré, mais aussi un acheteur.

Certains acquéreurs sont intéressés par des biens de type résidentiel dans des agglomérations moyennes ou grandes, d’autres par des murs commerciaux dans la périphérie des grandes villes ou encore des terrains extrêmement bien placés.

Il y a donc variété de vendeurs et variété d’acheteurs.

Les 3 phases de la vente à réméré

Si le bien est occupé par le vendeur

1. Il vend son bien
2. Il continue d’occuper son bien
3. Il reprend son bien

Étape 1

Le vendeur à réméré transfère la propriété de son bien à l’acquéreur.

Étape 2

Le vendeur n’étant plus propriétaire temporairement, il en deviendrait un occupant sans droit ni titre le vendeur à réméré s’il ne versait pas une compensation financière (loyer, indemnité d’occupation, de différé de jouissance…) à l’acquéreur. Ce faisant, il conserve le droit de rester dans le bien.

Il est possible d’organiser l’opération de vente avec faculté de rachat sans verser d’indemnité compensatrice. Dans ce cas, l’intérêt de l’opération pour l’acquéreur peut se retrouver dans un prépaiement opéré par le vendeur. Cette somme étant prélevée sur le prix de vente, et reversée en une ou plusieurs fois à l’acquéreur.

Étape 3

Le vendeur qui décide d’exercer sa faculté de rachat, doit acquitter le prix convenu à l’avance dans l’acte notarié. La vente est alors résolue, signifiant que l’on replace, rétroactivement, les parties dans leur situation respective d’avant la vente. Une nuance : quelques dispositions financières et fiscales variant selon le cas du vendeur à réméré trouveront à s’appliquer.

Si le bien est loué par le vendeur

1. Il vend son bien
2. Il continue de louer son bien
3. Il reprend son bien

Étape 1

Le vendeur à réméré transfère la propriété de son bien à l’acquéreur.

Étape 2

Le vendeur a un locataire, mais n’est temporairement plus propriétaire du bien loué. L’acquéreur poursuit le bail de location. Selon les dispositions de l’acte notarié, l’acquéreur pourra encaisser directement les loyers ou demander au vendeur de continuer à le faire avant de les lui reverser (cette dernière possibilité étant transparente pour le locataire qui continuera de payer son loyer au vendeur à réméré), ou encore si des dispositions de prépaiement d’indemnité compensatrice existent, le vendeur continuera à percevoir ses loyers sans rien verser à l’acquéreur.

Étape 3

Le vendeur qui décide d’exercer sa faculté de rachat, doit acquitter le prix convenu à l’avance dans l’acte notarié. La vente est alors résolue, signifiant que l’on replace, rétroactivement, les parties dans leur situation respective d’avant la vente. Pour le locataire, aucune différence puisque le vendeur a repris la titularité du bail qui continue « comme si de rien n’était ». Une nuance : quelques dispositions financières et fiscales variant selon le cas du vendeur à réméré trouveront à s’appliquer.

Et si le vendeur n’exerce pas sa faculté de rachat ?

La faculté de rachat est une option offerte au vendeur.

Il peut décider de ne pas l’exercer. Dans ce cas, la vente temporaire devient irrévocable. Le bien cédé devient définitivement la propriété de l’acquéreur.

Si le vendeur n’a pu exercer sa faculté de rachat dans les temps impartis ; et qu’il le souhaite toujours, des aménagements sont possibles :

1. L’avenant à l’acte notarié pourra étendre le délai de l’exercice de l’option jusqu’à 5 ans (si ce délai quinquennal est atteint, il ne pourra plus être prolongé et l’acquéreur sera propriétaire irrévocable du bien)
2. Une clause pourra permettre la revente de ce bien à un tiers
3. Un nouvel acte permettra de donner la priorité d’achat au vendeur initial

Ces nouvelles possibilités sont établies en accord avec l’acquéreur ; et, pour la sécurité des parties, rédigées par un notaire.

À quoi sert une vente avec faculté de rachat ?

La vente à réméré vise à dégager rapidement des liquidités.
On dit qu’on « monétise » son bien immobilier.

Le produit de la vente permet, par exemple, à récupérer des fonds pour réaliser un projet personnel ou professionnel, de solder une dette financière (caution, crédit consommation ou immobilier) ou fiscale (retard d’impôt, frais de succession…), ou encore d’éviter un fichage au FICP, une commission de surendettement, voire de stopper, dans les situations les plus graves, une saisie immobilière.

On peut aussi utiliser le réméré pour échapper à la temporalité parfois longue d’un prêt-relais.

La vente à réméré n’est pas un prêt

S’appuyant sur les règles de la transaction immobilière, la mise en œuvre ne nécessite pas de recourir à une banque car il n’agit pas d’un prêt.

Exit donc, les études de solvabilité, d’assurance de prêt, du TAEG (taux annuel effectif global), le taux d’usure, les demandes de domiciliation de revenus ou encore la souscription de nombreux produits bancaires et d’assurance accessoires.

Pour faire simple : vous avez un bien immobilier avec pas ou peu d’encours de crédit, vous pouvez le vendre « temporairement » pour dégager de la trésorerie, rapidement. Les conditions sont fixées et connues dès l’origine.

Qui achète le bien lors d’une vente à réméré ?

Qui peut s’intéresser à acheter un bien dont le vendeur se réserve la faculté de reprendre son bien ?

Comme toutes les niches, il existe des acquéreurs potentiels.

Il est possible de les classer en deux catégories : les investisseurs occasionnels et les investisseurs professionnels.

Il faut entendre par « occasionnels », les personnes qui n’en font pas profession mais qui, en qualité d’investisseurs, cherchent à dynamiser leur investissement, comprendre pour que cela rapporte plus qu’un livret A…

D’autres sont des intervenants professionnels : des marchands de biens, des sociétés foncières ou encore des particuliers particulièrement rompus à la technique de la vente à réméré.

Spécificités de la vente à réméré

Le prix de vente

Un bien acquis en réméré n’est jamais acheté à sa valeur vénale.

En effet, afin d’attirer un acquéreur susceptible de monétiser un bien immobilier, le bien est expertisé par un spécialiste (agent immobilier, expert près la Cour d’Appel, notaire) puis cette valorisation fait l’objet d’une pondération.

Parlons concrètement avec un exemple chiffré :

Votre logement est expertisé à 200 000 €
L’achat pourrait être réalisé à 160 000 € (20% de pondération)

Occupation du bien

Commençons par le cas où le vendeur à réméré occupe le bien vendu.

Par l’acte de vente, le vendeur a temporairement transféré la propriété du bien à son acquéreur.

Il reste dans le bien, et verse à ce titre un droit d’occupation.
Ce droit pourra s’appeler loyer, redevance, indemnité d’occupation selon la situation.
Un prépaiement peut même être prévu et déduit du prix de vente.
De cette façon, la capacité financière du vendeur n’est pas obérée, cela lui permettra d’exercer sa faculté de rachat.

Dans le cas où bien vendu était loué, il existe plusieurs façons d’opérer :

• le vendeur continue de percevoir pour le compte de l’acquéreur le loyer
• l’acquéreur encaisse les loyers directement auprès du locataire.

Le prix de rachat

Au terme convenu ou avant, le vendeur peut décider d’exercer sa faculté de rachat.
Le prix de reprise est connu dès l’origine, et le rachat est réalisé dans ces conditions.

Le vendeur peut aussi décider de ne pas exercer sa faculté et dans ce cas, la vente temporaire devient définitive.

Il y a aussi le cas où le vendeur souhaite exercer sa faculté de rachat mais ne le peut pas, c’est la dernière extrémité. Pour ne pas léser ce vendeur, le plus souvent, une clause protectrice prévoit de proroger le délai ou la possibilité pour le vendeur de revendre le bien à un tiers et à prix de marché.

La durée d’une vente à réméré

La loi qui s’applique à la vente à réméré dispose qu’une opération ne peut pas durer plus de 5 ans.

Si elle était stipulée pour une durée plus longue, elle serait raccourcie à 5 ans.

5 années est donc la durée maximale.

Toutefois, dans la pratique, la vente avec faculté de rachat va être actée pour une durée plus courte.

On trouve 12, 18 ou 24 mois, l’acte notarié prévoir habituellement que ce délai pourrait être étendue, mais toujours dans la limite quinquennale.

Dans des cas très précis, il est possible d’aller plus loin que les 5 ans légaux, on change alors de registre. Ce n’est plus un réméré, mais d’autre forme de transaction. Nous proposons aussi ce type d’opération.

Qui intervient dans une vente à réméré ?

Les 3 intervenants indispensables :

Le vendeur :

C’est un particulier, un couple (marié, pacsé ou en union libre), une indivision (divorcés, héritiers…), une société civile immobilière (SCI) ou une société commerciale, un entrepreneur individuel, un groupement…

L’acheteur :

C’est un investisseur occasionnel ou professionnel.

Le Notaire :

Généralement, les parties conviennent de recourir au.x notaire.s spécialisé.s que nous présentons.

L’agent immobilier :

Si un agent immobilier intervient, il sera probablement mandaté par le vendeur à réméré, pour qui il recherchera un acquéreur potentiel.

Nous recueillons avec intérêts les demandes des agents immobiliers et favorisons la recherche rapide de cet acheteur.

L’apporteur d’affaires : Certains dossiers sont présentés par des indicateurs d’affaires. Comme les agents immobiliers, nous traitons avec diligence les situations soumises, entrons en contact avec les personnes présentées et tentons de finaliser rapidement une vente avec faculté de rachat.

Législation de la vente à réméré

Telle que nous la pratiquons, la vente à réméré est une forme particulière de transaction immobilière.

Elle présente la particularité de revenir sur la vente initiale en replaçant acquéreur et vendeur dans la situation initiale, presque « comme » s’il n’y avait pas eu de vente.

Cette spécificité est évidemment encadrée par le Droit et relève des articles 1659 à 1673 du Code civil.

Ces articles réglementent notre activité et fixent le canevas sur lequel les parties conviennent d’articuler, avec le concours du notaire rédacteur, « leur » acte de vente avec faculté de rachat.

Grâce à notre expérience, nous concourrons à la mise en œuvre de transactions intéressantes pour les vendeurs et les acquéreurs.

Chaque situation particulière requiert une attention spécifique.
Nous œuvrons à modeler une solution immobilière et financière unique pour chaque opération.

Ci-après les articles du Code civil, sur lequel nous nous appuyons.

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006070721/LEGISCTA000006150283/

Article 1659 : La faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l’article 1673.

Article 1660 : La faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années. Si elle a été stipulée pour un terme plus long, elle est réduite à ce terme.

Article 1661 : Le terme fixé est de rigueur et ne peut être prolongé par le juge.

Article 1662 : Faute par le vendeur d’avoir exercé son action en rachat dans le terme prescrit, l’acquéreur demeure propriétaire irrévocable.

Article 1663: Le délai court contre toutes personnes, même contre le mineur, sauf, s’il y a lieu, le recours contre qui de droit.

Article 1664: Le vendeur à pacte de rachat peut exercer son action contre un second acquéreur, quand même la faculté de rachat n’aurait pas été déclarée dans le second contrat.

Article 1665 : L’acquéreur à pacte de rachat exerce tous les droits de son vendeur ; il peut prescrire tant contre le véritable maître que contre ceux qui prétendraient des droits ou hypothèques sur la chose vendue.

Article 1666 : Il peut opposer le bénéfice de la discussion aux créanciers de son vendeur.

Article 1667 : Si l’acquéreur à pacte de rachat d’une partie indivise d’un héritage s’est rendu adjudicataire de la totalité sur une licitation provoquée contre lui, il peut obliger le vendeur à retirer le tout lorsque celui-ci veut user du pacte.

Article 1668 : Si plusieurs ont vendu conjointement, et par un seul contrat, un héritage commun entre eux, chacun ne peut exercer l’action en rachat que pour la part qu’il y avait.

Article 1669 : Il en est de même si celui qui a vendu seul un héritage a laissé plusieurs héritiers. Chacun de ces cohéritiers ne peut user de la faculté de rachat que pour la part qu’il prend pour la succession.

Article 1670 : Mais, dans le cas des deux articles précédents, l’acquéreur peut exiger que tous les covendeurs ou tous les cohéritiers soient mis en cause, afin de se concilier entre eux pour la reprise de l’héritage entier ; et, s’ils ne se concilient pas, il sera renvoyé de la demande.

Article 1671 : Si la vente d’un héritage appartenant à plusieurs n’a pas été faite conjointement et de tout l’héritage ensemble, et que chacun n’ait vendu que la part qu’il y avait, ils peuvent exercer séparément l’action en rachat sur la portion qui leur appartenait ; Et l’acquéreur ne peut forcer celui qui l’exercera de cette manière à retirer le tout.

Article 1672 : Si l’acquéreur a laissé plusieurs héritiers, l’action en rachat ne peut être exercée contre chacun d’eux que pour sa part, dans le cas où elle est encore indivise, et dans celui où la chose vendue a été partagée entre eux. Mais s’il y a eu partage de la succession et que la chose vendue soit échue au lot de l’un des héritiers, l’action en rachat peut être intentée contre lui pour le tout.

Fiscalité de la vente à réméré

La vente à réméré est une vente immobilière, elle est donc soumise, au départ, aux taxations habituelles des transactions.

La fiscalité est parfois un maquis et il est difficile d’avoir la vue panoramique sur les droits et taxes applicables à l’ensemble de l’opération.

Nous allons tracer ceux qui touchent le réméré à sa mise en place (frais d’acquisition, plus-values) et ceux qui touchent le réméré en cours d’opération (taxes foncières, taxes d’enlèvement des ordures ménagères)

Certains sont restitués en cas d’exercice de la faculté de rachat par le vendeur.

À la mise en place du réméré

Frais d’acquisition

Les frais d’acquisition (appelés « frais de notaire ») sont versés au notaire comprennent

• Les droits d’enregistrement (ou taxe de publicité foncière) et les frais d’assiette et de recouvrement sont versés au Trésor Public et sont destinés à l’Etat, aux départements et aux communes.
• La contribution de sécurité immobilière est une taxe prélevée par le service de publicité foncière (Etat)
• Les frais et débours sont des sommes que le notaire acquitte dans le cadre du dossier de vente (consultation du cadastre, du service de publicité foncière, documents d’urbanisme…) et qu’il récupère.
• Les émoluments, c’est la rémunération proprement dite du notaire.

Ils peuvent être supportés par le vendeur et/ou l’acquéreur.
Dans la majorité des cas de vente à réméré, ce sont les vendeurs qui les acquittent.
Ces frais ne seront pas restitués en cas d’exercice de la faculté de rachat.

La plus-value immobilière

Elle est supportée par vendeur et résulte de la différence de prix entre sa valeur d‘acquisition et la valeur de vente à réméré.

C’est le notaire de la transaction qui sera chargé de réaliser les démarches auprès de l’administration fiscale, de calculer la plus-value-imposable, de vérifier les abattements applicables, de retenir le montant de l’impôt à payer, et de le verser auprès des services de publicité foncière.

Le calcul diffère selon qu’il s’agit d’un bien de nature privé ou professionnel.

Pour l’illustration, si le bien vendu est votre résidence principale et que le notaire constate une plus-value entre le prix d’achat et de cession, cette plus-value ne sera pas taxable.

En cours d’opération

La taxe foncière

Elle est supportée par le propriétaire du bien immobilier au 1er janvier de l’année. Par convention, le notaire peut répartir prorata temporis cette taxe.

Dans la majorité des cas, elle sera supportée par le vendeur.

La taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères

Taxe ou redevance, elle est supportée par le propriétaire ou l’utilisateur du service.

En général, elle sera supportée par le vendeur.

En fin d’opération

Si le vendeur à réméré exerce son option de reprise, le rachat le replace en qualité de propriétaire du bien et la fiscalité initiale de l’opération est modifiée, comme suit.

Le droit fixe de 125 €

Tout d’abord, le notaire va s’assurer que le vendeur exerce, régulièrement, sa faculté régulièrement (au prix de reprise convenu et dans le délai prédéfini).
Cette vérification préalable réalisée, la faculté de rachat pourra alors enregistrée au service de publicité foncière moyennant un droit fixe de 125 € tel que prévu à l’article 680 du Code général des impôts.

Les frais d’acquisition

Sauf cas particulier, l’article 1961 du Code général des impôts rappelle que les droits d’enregistrement ou la taxe de publicité foncière, la contribution de sécurité immobilière régulièrement perçus ne sont pas restitués.

La plus-value immobilière

En cas d’exercice de la faculté de rachat d’un bien, le vendeur à réméré récupèrera la plus-value imposée, « comme » s’il n’avait jamais vendu. Il se retrouve alors dans une situation où il n’avait pas réalisé de plus-value.

La taxe foncière

Si elle a été supportée par l’acquéreur, celui-ci peut en demander la restitution

La taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères

Selon la situation de l’acquéreur au cours de l’opération, celui-ci pourra en demander la restitution

Les « frais » de notaire

Les émoluments sont à 0,55% du prix de rachat (si ce prix de rachat est > 30 000 €)

La TVA sur ces émoluments : 20% applicables actuellement
Les débours : il faut compter entre 600 et 1 000 € selon les démarches effectuées

La contribution de sécurité immobilière : 0,1% du prix de rachat

Formalités : 100 €

Concrètement, et pour illustrer :
Si le prix de rachat était de 100 000 €, les frais seraient estimés à 1 800 €
Si le prix de rachat était de 200 000 €, les frais seraient estimés à 2 600 €
Si le prix de rachat était de 500 000 €, les frais seraient estimés à 4 900 €

Comment faire une vente à réméré ?

Depuis 2006, MAXIMA FINANCES intervient dans la recherche de solutions immobilières et financières.
La société propose une palette de financements bancaires et non-bancaires.

Véritable portail d’entrée vers la recherche d’un concours financier, nous papillonnions avec agilité entre le prêt à la consommation, les multiples prêts immobiliers, les formes du regroupement de crédits avec ou sans garantie hypothécaire.

Cette offre, pourtant, large, était incomplète à répondre à l’ensemble des emprunteurs.

Nous avons, en effet, constaté que les normes d’octroi des banques ne permettaient pas toujours de solutionner les demandes des clients, dont les profils nous paraissait pourtant intéressants.

Nous étions frustrés…

Nous avons alors recherché des offres non-bancaires de monétisation d’actifs.

La plus pertinente consistait en des ventes temporaires de biens immobiliers.
Le véhicule juridique reposait la vente avec faculté de rachat ou réméré.

C’est ainsi que nous avons conclu des partenariats avec les plus importants investisseurs institutionnels de la place, nous permettant de répondre rapidement à certaines demandes urgentes (notamment difficulté ou refus sur le prêt-relais, saisie immobilière, levée de fichages ficp/fcc inscrits à la Banque de France) mais aussi aux sollicitations familiales (frais de successions, projets ou aide aux enfants) ou entrepreneuriales (levée de fonds ou portage)

Aujourd’hui, forts de notre expérience, nous avons complété notre palette de services en ajoutant des solutions directes ou intermédiées de viager, de portage ou de leasing immobilier.

Nous continuerons de peaufiner notre savoir-faire et partager notre enthousiasme à la recherche de votre solution.