Regroupement de crédits refusé, le réméré comme alternative
Introduction
Une partie des rémérés concerne les tentatives de substituer un regroupement de crédits immobiliers et de prêts à la consommation.
Les aspirants emprunteurs ont essuyé un refus par des banques spécialisées. Le plus souvent après une très longue instruction bancaire.
L’établissement a plusieurs motifs légitimes à ne pas suivre ces projets :
- Le taux d’usure est atteint. Ce plafond légal de taux au-dessus duquel, il est interdit de prêter en France.
- Le ratio hypothécaire, c’est-à-dire les encours à reprendre augmentés des frais de dossier, de garantie, d’intermédiation, rend le dossier inéligible
- Un taux d’effort (anciennement le taux d’endettement) trop lourd en fin d’opération
- Le comportement bancaire regardé sur les derniers mois laissant augurer une rechute, donc un risque sur le remboursement des mensualités.
- Une modification intempestive des règles d’octroi de crédits conduit à un rejet du dossier
Il ne faut pas s’y tromper, regroupement de crédits et de vente avec faculté de rachat n’ont rien en commun.
D’un côté, le regroupement de crédits est soumis à la réglementation bancaire, tandis que le réméré est soumis à la réglementation immobilière.
La vente avec l’option de reprise opère un transfert (temporaire) de propriété, alors que l’emprunteur n’offre pas ce transfert dans le crédit.
D’autres éléments différencient les deux opérations.
Notre approche de la vente avec faculté de rachat est limpide : le réméré n’est pas un crédit ou un faux crédit.
Cet arbitrage nous permet parfois plus de souplesse que le regroupement de crédits.
Nous ne sommes pas concernés par le taux d’usure et le taux d’effort qui affectent le regroupement de crédits.
Le ratio hypothécaire sera apprécié différemment.
Enfin, le process de décision est largement plus rapide avec un investisseur occasionnel ou professionnel qu’avec une banque.
Cas pratique
Voici l’exemple d’un dentiste de la région toulousaine.
Il avait tenté une opération de regroupement de crédits, incluant un besoin de trésorerie.
Malgré de très beaux revenus professionnels et des revenus locatifs, la banque, pourtant appétente à ce type de profil, n’a pas souhaité accompagner ce chirurgien-dentiste.
Lorsqu’il nous contacte, il est désabusé par la décision bancaire et perplexe quant à nos chances de succès, puisque pour une demande d’un profil comme le sien n’aurait pas dû faire l’objet d’un rejet.
Nous obtenons un accord de principe en 48 heures sur la base d’une vente avec faculté de rachat de l’un de ses biens immobiliers.
La trésorerie obtenue par cette vente lui permettra de solder l’ensemble de ses créances, d’utiliser la trésorerie pour son projet. Ce client n’a pas souhaité de prépaiement de l’indemnité d’occupation.
Au bout de quelques mois seulement, il a été en mesure de refinancer sa faculté de rachat grâce à… la banque.
Conclusion
Si vous faites face à un besoin immédiat de trésorerie, vous inclinez intuitivement vers la solution bancaire. Sachez qu’il existe des solutions alternatives et non-bancaires à votre problématique. La réponse, beaucoup plus rapide, repose sur des critères plus agiles. Pour en profitez, n’hésitez pas à comparer. Il est bien possible que le réméré l’emporte.
